賃貸経営コンサルティング

信頼できる不動産業者への
ご相談が第一歩です

01一括借上げ契約(サブリース契約)は本当に安心なシステムか

賃貸マンション経営を検討している方に対して 【一括借上げ契約(サブリース契約)をすれば安心】 を強調して建築を勧める、建築業を伴う不動産管理会社が増えていると感じています。
既に多くのメディアで取り上げられていますが、一括借上げ契約(サブリース契約)で賃貸マンション建築した後、定期的に賃料減額(見直し)が行なわれ、その結果予定した返済が出来なくなり、訴訟となるトラブルが社会問題になっています。

その様な中で、弊社では空室問題には下記3点に留意することで、一括借上げ契約(サブリース契約)による大きなコスト(賃料の15-20%前後を借上げ業者に支払う)や、隠されたリスク(建築後の維持管理費の調整不能)をオーナーが負担することなく、満室経営が出来る実例をご説明しています。
①入居者が本当に求める間取り・設備の先見性(利回り計算を優先して間取りを決定してしまうミスに注意)
②家賃等の賃貸条件を地場相場に即して的確に判断・設定(業界用語のADやフリーレント使用の有無)
借り手目線に注意して、退去後の良質なクリーニングや優先順位を熟慮したリフォームを行う 
現在、弊社では築浅〜築50年を超える様々な物件を取り扱っておりますが、上記①〜③と共に、地元業者としての優位性(近隣相場のリアルタイムな状況把握や借主と密接関わり=生の声をオーナーに届ける事が出来る)を生かして、オーナーへ的確な情報をお伝えし、良好な管理(満室経営)を続けて頂く事が出来ております。

02実際にマンション経営されている地元オーナー様の声をご紹介

  • オーナー様

    横網1丁目 ザ・グラティアオーナー様のお声

    2012年3月築・全38戸

    建築中より幾つかの借上げ業者から話が来ましたが、契約内容の詳細を見て「定期的に借上げ賃料の減額」条項がある事に気づき、一括借上げ契約はオーナーにとって決して有利ではないと判断し全て断わりました。

    この判断は正しかった様で、お陰様で建築後9年が過ぎましたが、地元業者であるコスモスプランニングさんに計画から参加して貰い、的確なアドバイスを元に建築した当マンションは、退去の連絡を受けても実際に退去する前に次の入居が決まる人気物件となっていて、空室リスクは存在していません。
    (一括借上げ契約をした場合の借り上げ賃料は80%を提示されましたので、差額は順調に返済に廻すことが出来ています)

    初めて賃貸マンション経営をしてつくづく思うのは、大手企業に任せてしまう=安心経営では決してなく、オーナー自身がマンション経営に関する情報を集めることが何より大切だと思います。 一括借上げ契約を結んでしまうことは、自身のマンションであっても自身のマンションではなくなってしまう、借上げ業者の言いなりになってしまう、そんな大きなリスクがあると思います。

    オーナー様の声
  • オーナー様

    両国4丁目 山治マンションオーナー様のお声

    1971年7月築・全36戸

    空室問題、敷金・更新料の問題など、賃貸マンション経営を取り巻く環境の変化は著しく、一方的に全てを不動産会社に任せておけば良かった時代は終焉し、今やオーナー側の努力無くして満室経営が難しいことは明らかです。この様な状況で、コスモスプランニングさんとは、満室経営を共通目標に努力するパートナーであり、地域の重要な情報やアドバイスをいただき大変感謝しております。

    当マンションは築50年以上が経っていますので、リフォームのことも常に考えていく必要があり、現在コスモスプランニングさんに的確なアドバイスを貰ってリフォームを行っている結果、10年以上賃料を下げることなく、逆に賃料を上げることが出来た部屋もあり大変助かっています。

    リフォームは勿論のこと、将来を見越したアドバイスをしてくれる地元不動産業者との信頼関係は、マンション経営に一番大切で、今後も良い関係が続きますようにお互い努力していきたいと思います。

    オーナー様の声
  • オーナー様

    本所1丁目 パインフィールド本所オーナー様のお声

    2010年2月・全6戸

    最近テレビや新聞で、賃貸マンションを一括借り上げ契約を結んで建築した結果、後の賃料減額で返済が予定通りに出来なくなり裁判になっている記事を見かけますが、私の知り合いにも同様のことが起きて、最終的には権利の一部を失う形で決着がついた様で、とても気の毒に思っています。 私も12年程前に、賃貸マンション計画を始めるにあたって、一括借り上げがあることも知っていましたが、人任せで経営が出来る程物事は甘くないと考えて見送りました。
    元々私は、両国で賃貸マンションを経営するのであれば、両国に於ける賃貸マンション事情の本当のところを教えて貰える管理会社を選ぶ事が一番重要だと感じていたので、地元で評判が良いコスモスさんに相談し、アドバイスをして貰いました。

    そして、11年前に無事マンションが完成し、コスモスさんに管理を依頼・現在に至っていますが、建物内で起きたトラブルその他への対応力にとても満足しています。 我々家主は、マンション経営は素人同然ですから分らないことも多く、また入居者に何かあった時なども、地元業者ならではの心の通った対応に、とても感謝しています。 マンションの完成から11年が経過して、大手不動産業者に依頼した場合との一番の違いは、担当者が頻繁に入れ替わることが無いので、入居者についての話や建物の維持・管理に関する相談も、新築の時からずっと分かってくれている事をとても心強く感じています。

    オーナー様の声

03建築業を伴う不動産管理会社と一括借上げ契約を結ぶ2つの大きなリスク

①割高なマンションの建築費や維持管理費(室内の原状回復費用や大規模修繕費)がコントロール出来ないリスク

建築業を伴う不動産管理会社との一括借り上げ契約は、マンション自体の建築費が割高になるリスクが考えられます。昨今は建築費を抑える為に、付帯設備その他が新築物件にも拘わらず最新設備とは言い難い、ひと昔古い設備や安価と分かる物を使用されているマンションを見かけますが、別の意味で高い建築費を支払ってしまっている例だと思います。
オーナーは、他の新着物件と比較検討ができませんので、提案された最新ではない設備について何ら気づく事が出来ません。
建築費を伴う不動産業者は、やはり建築時に多くの利益を上げていると考えることが一般的ではないでしょうか。
定期的に必要となる大規模修繕費用や室内現状回復費用についても、一括借上げ会社以外に依頼することが出来ず(丸投げ状態)その結果、マンションの維持管理費用が高額になる大きなリスクが隠れています。

以前、値上げ契約をしているオーナーから相談を受けましたが原状回復費用の見積は、弊社が必要と考える見積額の3.2倍(15万円と48万円)の開きがあり、大変驚いたことがあります。
不必要なリフォーム代の支払いなど、日々の経費に垂れ流しがあっては、返済計画が悪化することに間違いありません。

② 賃貸条件の設定ミス(地場のリアルタイムな状況把握の不足)や定期的な賃料見直し(値下げ)条項+
賃料受取開始の免責期間の3重苦

賃貸マンション経営は、一般的に新築から10〜15年が一番高収入を得られる期間です。
設備等の交換費用も掛からず、募集費用を多くかけなくても人気の集まる高収益期間になります。
にも拘らず一括借上げ物件では、新築時の賃貸条件が不利な設定されていると感じる物件を見かけ、オーナーが本来得られたはずの利益を失っていると感じることがあります。

繰り返しお伝えしますが、一括借上げ契約は必ず賃料を見直す(値下げ)条項が契約者の隅に小さな文字で入り、更に新築時は賃料の受取開始に免責期間が設けられています。
(新築時だけでなく、入替り毎に免責期間を設けている物件もあり驚きです)
定期的に賃料を見直し(値下げ)が出来るのであれば、オーナーが毎月コスト(15%〜20%)を払って、値上げ契約する意味はどこにあるのでしょうか。

04信頼できる地元不動産業者へのコンサルティング依頼

最後に、安定した賃貸マンション経営を行う為に重要な事について、改めて2点をお伝えしたいと思います。
 
まず何より1番重要なことは、マンション経営のプロではないオーナーの皆様に、的確なアドバイスが出来る地元不動産業者をオーナー自身が厳しい目線で選択し、二人三脚でオーナー業を行うことだと思います。
コスモスプランニングでは、
「1」については実際に、2年前に新築されたばかりの物件にも拘わらず、2年経過後の退去時からオーナー自らの賃料(2万円)を負担して募集をしていると、地元両国でご相談を受けるなど、残念な状況を耳にしています。
「3」については、築年数が経過するほどに重要であったことをご理解いただける大切な部分です。 
2番目に重要なことは、建築後の不要なコストをかけないことです。
前述しました、建築を伴う不動産業者との一括借上げ契約では、建築後長期間にわたって賃貸マンション経営に関わる全般を関連会社が行いますので、オーナーが経費のコントロールを出来ない大きなリスクがあること を、真剣にお考えいただきたいと思います。


経費のコントロールが出来ないということは、表面上は満室経営であっても実際の利回りや返済計画は決して良い経験になりません。
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